Une voie d’entrée fermée, un marché immobilier toujours sous tension
La suppression du « Golden Visa » espagnol est effective depuis le 3 avril 2025. Mais, dix-huit mois plus tard, deux bilans doivent être séparés : celui d’un dispositif de séjour désormais fermé aux nouveaux investissements, et celui d’une politique censée améliorer l’accès au logement. Le premier est établi par la loi organique 1/2025 ; le second ne peut pas être déduit de cette seule abrogation. Les situations antérieures bénéficient, en outre, de dispositions transitoires. [1,3]
Le contraste est net avec les derniers prix disponibles. L’Institut national de la statistique indique qu’au deuxième trimestre 2026, les logements achetés par les ménages coûtaient en moyenne 12,2 % de plus qu’un an auparavant ; la hausse atteignait 3,4 % sur le trimestre. Ces chiffres ne prouvent ni l’inefficacité de la suppression ni son succès : ils montrent seulement que la réforme n’a pas coïncidé avec une baisse générale des prix d’acquisition. [6]
Pour les résidents africains et afrodescendants, la question porte aussi sur la possibilité de trouver un logement, de choisir un quartier et de faire valoir ses droits. Un avantage migratoire supprimé et un obstacle résidentiel levé ne sont pas deux expressions d’un même résultat.
De l’attraction des capitaux à la priorité résidentielle affichée
La loi 14/2013 avait organisé une voie de résidence pour des investissements considérés comme significatifs. Dans sa version antérieure à l’abrogation, elle retenait notamment l’acquisition de biens immobiliers pour au moins 500 000 euros par demandeur, avec ce montant minimal libre de charges. D’autres catégories existaient : dette publique, participations ou fonds, dépôts bancaires et projets d’intérêt général. Il s’agissait d’un régime de séjour, non d’une attribution directe de la nationalité espagnole. [2]
Le 9 avril 2024, le gouvernement présentait la suppression comme une réponse à la tension de certains marchés. Il indiquait que 94 % des visas concernés étaient liés à l’immobilier et que six provinces concentraient 90 % des autorisations : Barcelone, Madrid, Málaga, Alicante, les Baléares et Valence. Ce sont des données et un cadrage gouvernementaux de 2024, pas une mesure des effets observés après la réforme. [5]
La disposition finale vingt-et-unième de la loi organique 1/2025, publiée le 3 janvier 2025, a laissé sans contenu les articles 63 à 67 de la loi de 2013. Son champ est donc plus large que le seul achat d’un appartement : la suppression touche le régime des investisseurs régi par ces articles. La communication du ministère du Logement du 2 avril 2025 confirme cette portée, tout en mettant l’accent sur sa dimension immobilière. [1,7]
Les anciens dossiers ne disparaissent pas avec le dispositif
Le droit transitoire empêche de lire « suppression définitive » comme « annulation de tous les titres ». Les investisseurs et leurs proches ayant présenté leur demande avant l’entrée en vigueur peuvent recevoir une décision selon les règles applicables au dépôt. Les visas et autorisations valides conservent leur durée ; les renouvellements sont instruits selon la réglementation en vigueur lors de l’autorisation initiale. Cela n’équivaut pas à un renouvellement automatique, sans examen des conditions. [3]
Les critères de gestion publiés par l’administration le 10 juin 2025 précisent qu’une demande de résidence reste recevable lorsque le visa avait été demandé avant le 3 avril, même si ses effets commencent ultérieurement. En revanche, le document oriente vers le régime général les nouvelles demandes familiales postérieures à cette date. Il affirme également le caractère personnel du droit au séjour : la transmission d’un bien ne transmet pas, par elle-même, l’autorisation. [4]
Il faut ainsi distinguer l’achat, le dossier de visa, la décision et le renouvellement. Un acte immobilier antérieur ne doit pas être présenté comme la preuve suffisante d’un dossier migratoire sauvegardé. Inversement, une décision rendue après avril 2025 peut découler d’une demande protégée par la transition. Compter toutes les décisions postérieures comme de nouveaux « Golden Visa » créés après leur suppression conduirait à un bilan trompeur. [3,4]
Retirer une incitation ne retire pas toutes les demandes d’achat
Le mécanisme économique recherché est compréhensible : lorsque l’achat d’un bien ouvre un accès spécifique au séjour, il peut offrir à l’acquéreur un avantage supplémentaire par rapport au rendement ou à l’usage du logement. Supprimer cet avantage peut réduire certaines intentions d’achat. Il s’agit d’un mécanisme plausible, non d’une estimation de son ampleur. Il dépend de la part des acheteurs qui auraient renoncé à l’opération sans contrepartie migratoire.
La réforme des articles concernés ne constitue pas, en elle-même, une interdiction générale faite aux étrangers d’acquérir un logement. Un acheteur peut rechercher une résidence personnelle, un actif ou une destination de vacances indépendamment du dispositif supprimé. L’existence d’autres catégories d’autorisations, pour les entrepreneurs, chercheurs, professionnels qualifiés ou télétravailleurs, ne permet pas davantage de rebaptiser ces voies « Golden Visa » : leurs conditions et leurs finalités sont distinctes. [1,12]
La Banque d’Espagne décrit, dans sa présentation de juin 2026, des tensions issues de plusieurs facteurs : croissance des ménages, revenus et financement du côté de la demande ; foncier, organisation de la construction et main-d’œuvre du côté de l’offre. Son diagnostic interdit d’isoler arbitrairement une seule explication. Une mesure ciblée peut avoir un effet local et rester peu visible dans l’indice national, tandis que d’autres forces continuent de pousser les prix à la hausse. [8]
Le suivi statistique pose une autre difficulté. L’Observatoire permanent de l’immigration rappelle qu’un flux d’autorisations mesure des documents délivrés et non nécessairement des personnes distinctes. Il faut encore séparer investisseurs, membres de famille, premières admissions et renouvellements. Multiplier indistinctement un nombre de titres par le seuil historique de 500 000 euros ne permettrait donc pas de calculer un montant fiable de capitaux immobiliers. [9]
Pour les diasporas, le prix et la discrimination sont deux barrières distinctes
La nationalité ne décrit pas à elle seule une position dans le marché. Un investisseur africain disposant d’un patrimoine important, un ménage afrodescendant déjà propriétaire et une travailleuse cherchant une location ne supportent pas les mêmes contraintes. L’analyse doit examiner qui possède les actifs, qui paie les loyers et qui conserve une capacité de choisir son lieu de vie, plutôt que d’opposer globalement les étrangers aux habitants.
Dans son étude présentée le 25 mars 2025, Provivienda rapporte que 99 des 100 appels à des agences de Madrid et Barcelone, effectués en proposant une location excluant explicitement des personnes étrangères, ont rencontré une acceptation de cette discrimination. Ce résultat appartient à un dispositif d’enquête déterminé ; ce n’est pas un recensement de toutes les agences espagnoles. L’étude comporte aussi des appels comparatifs de candidats et décrit des traitements différenciés selon l’origine. [10]
Afroféminas, dans un texte publié au début d’octobre 2026, replace les femmes noires et racisées au centre de cette expérience résidentielle. La rédaction insiste sur les refus, les justificatifs et l’inégale possibilité de faire reconnaître la discrimination. Cette intervention est une prise de position diasporique sur les obstacles au logement ; elle n’est pas une évaluation statistique de la suppression du visa investisseur. [11]
Le rapprochement conduit à une conclusion analytique limitée mais essentielle : même une détente des prix ne supprimerait pas nécessairement les filtres discriminatoires. Réciproquement, la lutte contre ces filtres ne produirait pas à elle seule des logements abordables. La capacité résidentielle dépend de plusieurs accès — ressources, offre disponible, traitement égal et recours effectif — que le bilan d’un dispositif migratoire ne peut remplacer.
Le bilan causal manque encore de séries comparables
Les tableaux territoriaux liant les investissements relevant de l’ancien régime aux transactions effectivement réalisées avant et après le 3 avril 2025 n’ont pas été obtenus dans les documents consultés. Ils permettraient de mesurer les concentrations locales, les éventuels achats anticipés et les reports vers d’autres usages. Sans eux, attribuer une variation municipale de prix à l’abrogation resterait fragile.
L’Observatoire annonce des infographies actualisées en juillet et septembre 2026 pour les flux de 2025 et les titres en vigueur au 30 juin 2026. Toutefois, les visualisations consultées n’ont pas livré leurs tableaux détaillés sous une forme exploitable. Cela constitue une limite d’accès de cette enquête, pas la preuve que ces données n’existent pas. Aucun total de bénéficiaires encore présents en octobre n’est donc fabriqué à partir d’un ancien millésime. [13]
Il manque également une évaluation isolant les conséquences pour les ménages africains et afrodescendants. Les travaux sur la discrimination apportent une dimension indispensable, mais ne mesurent pas ce contrefactuel : quelle aurait été leur situation résidentielle si le visa avait été maintenu ? Les trajectoires de revenus, les quartiers et les caractéristiques des logements devraient être comparables pour répondre solidement.
Trois trajectoires possibles, aucune ne vaut prévision
Une première possibilité serait un effet concentré dans les segments où la contrepartie migratoire pesait réellement sur les achats. Des ventes moins nombreuses ou des négociations plus favorables pourraient alors apparaître sans inversion de l’ensemble du marché. Une deuxième serait le maintien des opérations par des acquéreurs dont les motivations sont principalement patrimoniales ou résidentielles. Une troisième serait un déplacement des capitaux vers d’autres actifs ou territoires. Ces scénarios sont des hypothèses à tester, non des mouvements établis.
Le suivi utile doit associer les transactions aux usages : un bien acquis pour être occupé durablement ne produit pas les mêmes effets qu’un logement retiré du marché résidentiel. Il doit aussi distinguer baisse des prix, ralentissement de leur hausse et amélioration du rapport entre coût du logement et revenus. Aucun de ces indicateurs ne se substitue automatiquement aux autres.
Au 16 octobre 2026, le résultat certain est donc juridique : l’Espagne a supprimé cette voie d’admission pour les nouveaux investissements tout en organisant la continuité de situations antérieures. Le résultat social reste à établir avec des données plus fines. La question décisive pour les habitants demeure moins l’existence d’un nom commercial de visa que l’accès réel à un logement stable, abordable et sans exclusion.
Les textes de transition et les données qui fondent le bilan
La loi organique 1/2025 [1], la version historique de la loi 14/2013 [2], ses dispositions transitoires consolidées [3] et les critères administratifs du 10 juin 2025 [4] établissent le périmètre juridique. Les communications gouvernementales de 2024 et 2025 [5,7] renseignent l’objectif affiché, mais ne constituent pas une preuve autonome de son accomplissement.
Les résultats de l’INE [6] décrivent les prix d’acquisition, tandis que la Banque d’Espagne [8] expose les contraintes générales du marché. L’Observatoire permanent de l’immigration fournit les définitions statistiques et les dates de publication [9,13]. Provivienda [10] et Afroféminas [11] documentent, avec des méthodes et des positions différentes, la dimension discriminatoire. La page administrative sur la mobilité internationale [12] permet de distinguer les voies de séjour encore existantes. Références détaillées ci-dessous.
[1] BOE — Loi organique 1/2025, disposition finale 21 et entrée en vigueur.
[2] BOE — Loi 14/2013, version antérieure à l’abrogation : articles 63 et 64.
[3] BOE — Loi 14/2013 consolidée : dispositions transitoires première et deuxième.
[5] La Moncloa — Présentation de la suppression des visas immobiliers, 9 avril 2024.
[6] INE — Indice des prix du logement, deuxième trimestre 2026, publication du 7 septembre 2026.
[7] La Moncloa — Entrée en vigueur de la fin des Golden Visa, 2 avril 2025.
[8] Banque d’Espagne — Présentation du Rapport annuel 2025, 18 juin 2026, notamment diapositives 28–29.
[11] Afroféminas — La vivienda también tiene color, date affichée : 2 octobre 2026.
[12] Ministère de l’Inclusion — Présentation des autorisations de résidence de mobilité internationale.
[13] Observatoire permanent de l’immigration — Catalogue des infographies et dates des publications 2026.