Une demande en recul, mais pas un programme disparu
La baisse des nouvelles demandes de « Golden Visa » en Grèce ne signifie ni l’arrêt des délivrances ni la disparition de l’investissement immobilier lié au séjour. Les données de 2026 relayées par la presse décrivent au contraire deux mouvements distincts : moins de nouvelles candidatures et davantage de dossiers anciens traités. C’est cette dissociation, souvent masquée par le mot « chute », qui permet de comprendre les premiers effets observables du durcissement du programme. Les chiffres disponibles sont infra-annuels et ne constituent pas un bilan de toute l’année. [1,2]
Une autre précision s’impose dès l’ouverture : 800 000 euros n’est pas devenu le seuil uniforme de toutes les opérations admissibles. La réforme a différencié les territoires et maintenu des voies particulières pour certaines transformations ou restaurations immobilières. Elle a aussi restreint l’usage locatif des biens concernés. Le titre du référentiel décrit donc une inflexion réelle, mais rassemble des règles dont le champ doit être délimité avant d’en déduire une conséquence économique générale. [3,4]
Le durcissement de 2024 continue de produire ses effets
La loi 5100/2024 a réorganisé le volet immobilier du titre de séjour pour investisseurs, avec des dispositions transitoires ensuite modifiées. Le changement ne naît donc pas en 2026 : les chiffres de cette année s’inscrivent dans une séquence commencée deux ans plus tôt. Les achats engagés avant les nouveaux seuils et les demandes déposées sous les règles antérieures peuvent encore alimenter les décisions administratives ultérieures. Confondre l’année de délivrance et celle de l’investissement efface ce décalage. [3]
L’analyse publiée en septembre 2026 par l’International Bar Association rappelle cette superposition de régimes. Pour examiner un dossier, il faut identifier la localisation du bien, la nature du projet, sa chronologie et le fondement juridique retenu. Une moyenne nationale de prix ne suffit pas ; une seule annonce commerciale non plus. Sur le plan de l’enquête, cette structure oblige à suivre des cohortes d’investissements plutôt qu’à traiter tous les permis accordés en 2026 comme des décisions prises en réaction aux nouvelles contraintes. [4]
Trois seuils immobiliers, plusieurs situations juridiques
Le seuil de 800 000 euros concerne notamment l’Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles dépassant le seuil démographique prévu par la loi. Le niveau ordinaire est de 400 000 euros dans les autres zones. Pour ces voies, des conditions portent aussi sur le bien unique et, selon le cas, sa surface. Des opérations de conversion en logement ou de restauration de bâtiments protégés peuvent relever de 250 000 euros, avec des exigences spécifiques : ce montant n’est pas une alternative générale ouverte à n’importe quel achat. [3,4]
La location de courte durée est interdite pour les biens relevant du dispositif nouveau concerné ; la sous-location est également encadrée par l’interdiction légale. Il faut toutefois examiner les situations antérieures et transitoires avant d’étendre cette règle à tous les détenteurs d’un « Golden Visa ». Surtout, interdire un usage touristique ne revient pas à imposer une mise en location longue durée. Un logement peut changer de mode d’exploitation, être occupé par son propriétaire ou rester sans locataire. Le droit modifie les possibilités ; il ne démontre pas, à lui seul, l’usage effectivement choisi. [3,4]
Les chiffres de 2026 racontent deux temporalités
Selon les données ministérielles relayées par eKathimerini le 26 août 2026, les nouvelles demandes du premier semestre étaient de 2 551, contre 4 553 un an auparavant, soit un recul d’environ 44 %. Dans le même temps, les titres délivrés atteignaient 4 919, contre 4 057, en raison notamment du traitement de demandes antérieures. Le recul des entrées de dossiers et la hausse des décisions ne sont donc pas contradictoires. Ils mesurent respectivement la demande nouvelle et une production administrative comprenant du stock. [1]
Le média spécialisé IMI Daily présentait, pour janvier-juillet, 3 086 nouvelles demandes contre 5 028 sur la période comparable de 2025, soit environ 39 % de moins. Cette différence avec les 44 % du premier semestre tient notamment à une fenêtre d’observation distincte ; elle ne suffit pas à signaler une contradiction statistique. Ces chiffres sont ici attribués à leurs relais. Les tableaux ministériels détaillés permettant de reproduire entièrement les séries et leurs éventuelles révisions n’ont pas été obtenus dans le dossier consulté. [2]
Le logement, pas seulement le portefeuille des investisseurs
Le mécanisme économique plausible est celui d’une sélection accrue : relever le montant minimal peut écarter certains projets ou les déplacer vers d’autres segments. L’interdiction de l’exploitation de courte durée peut également changer le calcul de rentabilité. Mais la simultanéité d’une réforme et d’un recul ne permet pas de mesurer leur contribution respective. Un afflux de demandes avant le durcissement, les délais de traitement ou l’évolution des autres débouchés d’investissement pourraient aussi modifier les comparaisons. Les sources disponibles ne départagent pas quantitativement ces facteurs.
Pour les diasporas africaines, il faut en outre distinguer les positions sociales. Un investisseur disposant d’un patrimoine élevé et un ménage locataire n’abordent pas le même marché depuis la même contrainte. Une lecture afrocentrique ne présume pas que tout capital africain placé dans un logement européen profiterait collectivement à l’Afrique, ni que tout acquéreur étranger serait responsable d’une hausse des loyers. Elle demande où restent les revenus, qui accède au logement et quelles possibilités de choix sont ouvertes ou fermées. Aucune ventilation consultée ne permet ici d’isoler l’effet de la réforme sur les seules nationalités africaines.
Le lien avec les loyers reste à démontrer
Le dossier établit une baisse des nouvelles candidatures sur les périodes citées. Il ne démontre pas une baisse correspondante des loyers, du prix des logements ou du nombre de locations touristiques. Pour soutenir une telle conclusion, il faudrait rapprocher les logements concernés de leur usage avant et après la réforme, puis comparer les quartiers exposés avec des zones suffisamment similaires. Le nombre de visas n’indique pas à lui seul combien de logements sont revenus dans l’offre résidentielle, à quel prix et pour quels ménages.
Il manque également un suivi détaillé des voies à 250 000 euros : nombre de conversions achevées, logements réellement créés, restauration exécutée et usages ultérieurs. Sans ces éléments, les présenter comme une contribution assurée à l’offre ou comme un simple contournement serait prématuré. Le commentaire de l’IBA éclaire les contraintes juridiques, tandis que les médias économiques documentent une tendance de demande ; aucun de ces matériaux ne remplace une évaluation causale du marché résidentiel. Leur portée doit rester distincte. [1,2,4]
Le prochain bilan devra suivre les biens et leurs occupants
Un scénario serait celui d’un programme moins volumineux, orienté vers des investissements plus élevés et davantage de projets de transformation. Un autre serait un déplacement vers les voies restées financièrement plus accessibles, avec des résultats très variables sur l’offre de logements. Un troisième combinerait le ralentissement des demandes avec le traitement prolongé des dossiers anciens. Ces trajectoires sont compatibles avec le cadre observé ; les données disponibles ne permettent pas d’en désigner une comme issue certaine.
L’indicateur déterminant ne serait alors plus seulement le nombre de titres accordés. Il faudrait suivre le logement produit ou mobilisé, son occupation, son prix et la part de revenu captée par les différents intermédiaires. Pour les ménages grecs comme pour les résidents africains, l’enjeu résidentiel ne se résume pas à la présence ou à l’absence d’un investisseur étranger. La réforme change l’accès à un dispositif de séjour ; son efficacité sur le logement restera une question empirique tant que les effets sur les biens et leurs occupants ne seront pas directement documentés.
Les sources du cadre immobilier et des chiffres
Documentation consultée pour cette édition du 16 octobre 2026. Les références historiques sont utilisées à leur date et ne valent pas actualisation automatique.